Бали и Ломбок — это не просто экзотические острова с белоснежными пляжами и бирюзовыми лагунами. Это активно развивающиеся инвестиционные направления, где недвижимость приносит стабильный и высокий доход.
Многие иностранцы уже сделали выбор в пользу этих островов, приобретая виллы и дома с целью последующей сдачи в аренду туристам. Спрос на краткосрочное жильё растёт ежегодно — миллионы путешественников со всего мира приезжают на Бали и Ломбок в поисках уединения, комфорта и уникального отдыха.
Главное преимущество таких вложений — высокая доходность, которая при грамотном управлении способна составлять от 8 до 15% годовых. Этому способствует развитая инфраструктура, стабильный туристический поток и постоянно увеличивающийся спрос на аренду.
Для многих инвесторов аренда недвижимости на Бали становится не просто способом диверсифицировать капитал, а полноценным бизнесом, обеспечивающим пассивный доход. При этом грамотная организация юридических и налоговых аспектов позволяет получать прибыль легально и без рисков.
Однако, как и в любой другой стране, в Индонезии существуют свои правила. Чтобы сдача виллы в аренду на Бали или Ломбоке приносила выгоду, важно понимать законодательные ограничения, знать, какие лицензии и документы необходимы, и как правильно структурировать бизнес.
В этом материале мы подробно разберём:
- как иностранцу можно законно сдавать недвижимость в аренду;
- какие лицензии требуются для посуточной и долгосрочной аренды;
- какие налоги уплачиваются при работе на рынке недвижимости;
- и какие ошибки совершают новички при инвестировании в недвижимость на Ломбоке.
Юридические особенности сдачи недвижимости на Бали и Ломбоке
Законодательные ограничения для иностранных собственников
Индонезийское законодательство строго регулирует сферу аренды недвижимости. Иностранные физические лица не могут напрямую сдавать жильё туристам на таких платформах, как Airbnb или Booking. Для этого необходимо соблюсти определённые юридические условия.
Главное правило: иностранец может легально управлять недвижимостью только через зарегистрированную компанию — PT PMA (Penanaman Modal Asing). Это структура с иностранным капиталом, которая официально признана государством и имеет право вести бизнес в сфере аренды.
Если же недвижимость оформлена на частное лицо, сдача её в аренду считается незаконной коммерческой деятельностью. За такие действия предусмотрены штрафы, а иногда и отзыв прав собственности.
Условия законной посуточной аренды
Чтобы сдавать недвижимость на Бали и Ломбоке легально, необходимо, чтобы объект соответствовал ряду требований, установленных местными властями:
- Корректное зонирование земли. Недвижимость должна располагаться в разрешённой зоне — чаще всего это розовая или жёлтая зона, предназначенные для коммерческого использования и туризма.
- Наличие сертификата SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Этот документ подтверждает, что здание соответствует строительным и эксплуатационным нормам. Существует несколько типов SLF — для жилых домов, гостиниц, вилл, апарт-отелей. Для сдачи виллы в аренду необходим именно SLF, подтверждающий жилое и коммерческое назначение объекта.
- Разрешение на строительство — PBG (ранее IMB). Без этого документа здание считается незаконным. Даже если объект уже построен, владелец обязан подать заявление на получение PBG, чтобы узаконить статус недвижимости.
Почему важно соблюдать требования
Многие виллы, особенно на Бали, не соответствуют минимальным требованиям, но при этом активно сдаются в аренду. Владельцы рискуют не только столкнуться с проверками и штрафами, но и потерять возможность законно зарабатывать на объекте.
После того как все документы оформлены, собственник или оператор может подать заявку на бизнес-лицензию, которая официально разрешает деятельность в сфере краткосрочной аренды.
Пример из практики
Допустим, вы приобрели виллу в районе Чангу и планируете сдавать её на Airbnb. Если земля находится в «жёлтой зоне», а у вас есть действующие SLF и PBG — следующий шаг — регистрация бизнеса через PT PMA и получение соответствующей лицензии. Только после этого аренда будет полностью законной и безопасной.
Такой подход позволяет не только избежать рисков, но и повышает доверие со стороны арендаторов, особенно тех, кто работает с международными платформами, где всё чаще проверяются юридические документы объектов.
Какие лицензии нужны для сдачи виллы и апартаментов в аренду
Индонезийское законодательство предусматривает несколько типов лицензий для объектов недвижимости, которые сдаются туристам:
- Гостиница. Лицензия выдаётся только при площади здания от 4000 кв.м. и не может оформляться на иностранные компании при меньшем метраже.
- Апарт-отель. Похожие ограничения: площадь менее 4000 кв.м. — лицензия иностранной компании не оформляется.
- Pondok Wisata и гостевой дом. Выдаётся только индонезийским физическим лицам или 100%-й индонезийской компании.
- Вилла. С 2021 года PT PMA не может получить лицензию напрямую для сдачи виллы в краткосрочную аренду.
Эти ограничения делают важным понимание того, как правильно структурировать бизнес для иностранных инвесторов, чтобы избежать юридических рисков и штрафов.
Почему лицензирование важно для инвестора
- Легальная сдача недвижимости защищает от штрафов и претензий со стороны властей.
- Получение лицензии повышает доверие арендаторов и платформ, обеспечивая стабильный поток клиентов.
- Прозрачная структура компании позволяет оптимизировать налоги, избежать двойного налогообложения и сделать бизнес более прибыльным.
Налогообложение при посуточной аренде и долгосрочной аренде
Если вы сдаёте виллу или апартаменты посуточно, индонезийское законодательство требует уплаты налога на доход:
- Ставка: 10 % от стоимости аренды за ночь.
- Плательщик: налог уплачивается оператором или владельцем, на имя которого оформлена лицензия.
- Регистрация: необходимо получить налоговый номер NPWPD.
- Сроки: налог уплачивается ежемесячно, в месяц, следующий за получением дохода.
Невыполнение этих требований может привести к штрафам и проблемам с легальностью дохода. Для иностранных инвесторов важно, чтобы налог был правильно оформлен через PT PMA или управляющую компанию.
Налоги для долгосрочной аренды
Индонезия позволяет иностранным компаниям PT PMA сдавать недвижимость в долгосрочную аренду (от месяца и более). При этом доход облагается налогом на корпоративной основе, что выгоднее для инвестора, чем личное налогообложение.
Преимущества долгосрочной аренды через PT PMA:
- Прямое получение дохода и уплата налогов под корпоративным номером.
- Законность и прозрачность всех операций.
- Возможность масштабирования бизнеса с несколькими объектами недвижимости.
Финансовое планирование и прозрачность
Для иностранных инвесторов особенно важно:
- Прозрачно учитывать все доходы и расходы.
- Заключать официальные договоры с управляющими компаниями и арендаторами.
- Оптимизировать налоги через PT PMA, чтобы избежать двойного налогообложения и проблем с местными органами.
Практический совет
Даже если доход от аренды кажется небольшим, лучше сразу оформить все документы и лицензии. Это не только законно, но и повышает доверие арендаторов, что в долгосрочной перспективе увеличивает доходность инвестиций.
Как правильно организовать аренду виллы на Бали и Ломбоке
Так как лицензия существенно ограничивает возможности для законной аренды виллы, возникает вопрос: как же некоторые инвесторы всё-таки сдают недвижимость на Бали официально? На практике часть владельцев прибегает к услугам номинальных лиц или вовсе не подаёт декларации и не оформляет лицензию. Такой подход связан с серьёзными рисками, тем более что контроль постепенно ужесточается. Кроме того, Airbnb теперь запрашивает и проверяет юридические документы, что делает работу без надлежащих разрешений ещё более опасной.
Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking)
Один из вариантов — привлечь управляющую компанию, которая оформит лицензию на имя своего сотрудника или на себя, если она является местной. Некоторые такие компании просят собственника земли самостоятельно подать заявление на получение лицензии и уплатить соответствующий налог от своего имени. После получения дохода управляющая компания перечисляет средства инвестору. Поскольку инвестор по закону не может получать деньги напрямую, прибыль должна переводиться через управляющую компанию или владельца лицензии.
Для инвестора оптимальным способом оптимизации налогообложения является создание PT PMA. Такая компания заключает договор с владельцем земли и управляющей фирмой, выставляя им счета за услуги, чтобы получать доход на законных основаниях. В счёт могут включаться услуги по управлению бронированиями, маркетингом и другие операции.
Долгосрочная аренда (от месяца и более)
Иностранцы, владеющие PT PMA, могут сдавать виллу на месяц и дольше напрямую, что открывает более стабильный поток дохода:
- Договор заключается на имя компании.
- Налог уплачивается под корпоративным номером NPWP.
- Возможность включить в портфель несколько объектов для управления через одну PT PMA.
Эта схема безопасна и полностью соответствует законодательству Индонезии.
Практические рекомендации для инвесторов
- Выбирайте правильную юридическую структуру. PT PMA позволяет законно вести как краткосрочную, так и долгосрочную аренду.
- Сотрудничайте с проверенными управляющими компаниями. Это уменьшает операционные риски и освобождает вас от ежедневного управления объектом.
- Документируйте все доходы и расходы. Прозрачность повышает доверие арендаторов и облегчает налоговую отчётность.
- Проверяйте лицензии и SLF перед покупкой. Незаконные объекты создают большие риски для инвестора.
Что нужно знать новичку
Если вы только планируете инвестиции в недвижимость на Бали или Ломбок, обязательно учитывайте:
- Законность аренды через PT PMA.
- Разницу между краткосрочной и долгосрочной арендой.
- Необходимость SLF и PBG.
- Оптимизацию налогов через корпоративную структуру.
Следование этим правилам позволит избежать штрафов и создать доходный и безопасный бизнес на популярных островах Индонезии.
На что обратить внимание при покупке виллы на Бали и Ломбоке
Проверка документов и лицензий
Перед тем как инвестировать, важно убедиться, что объект недвижимости полностью законен. Обратите внимание на:
- PBG (Permohonan Bangunan Gedung) — разрешение на строительство.
Строительство без PBG считается незаконным, и покупка такой виллы создаёт серьёзные риски. - SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат пригодности здания.
Подтверждает, что объект соответствует требованиям для жилого или коммерческого использования. Без него сдача в аренду невозможна. - Зонирование земли.
Убедитесь, что объект находится в разрешённой «розовой» или «жёлтой» зоне. Это гарантирует легальность коммерческой деятельности.
Проверка всех документов на этапе покупки экономит время и деньги, снижает юридические риски и обеспечивает стабильный доход от аренды.
Выбор правильной структуры для инвестиций
Для иностранных инвесторов оптимальный путь — создание PT PMA:
- Легальная сдача виллы в аренду как краткосрочно, так и на длительный срок.
- Оптимизация налогообложения и прозрачность финансовых потоков.
- Возможность масштабирования: несколько объектов под управлением одной компании.
Сдача недвижимости под личным именем несёт высокие риски:
- Нарушение законодательства.
- Возможные штрафы и блокировка дохода.
- Высокие налоги в стране резиденции инвестора.
Практический совет: заключение договоров
- Не подписывайте договор на личное имя, если планируете использовать PT PMA.
- Все соглашения с управляющими компаниями должны быть официально оформлены.
- Проверьте, чтобы доход корректно проходил через юридическую структуру компании.
Такая внимательность на этапе покупки обеспечит долгосрочный успех инвестиционного проекта и стабильный доход от аренды.
Советы инвестору
Если вы планируете сдачу виллы в аренду на Бали или Ломбоке, помните:
- Проверка документов — ключ к безопасному бизнесу.
- PT PMA — лучшая структура для иностранного инвестора.
- Договоры и лицензии должны быть прозрачными и официальными.
Следуя этим рекомендациям, вы сможете избежать распространённых ошибок новичков и сделать инвестиции действительно прибыльными.
Почему инвесторы выбирают VISA PRO INDONESIA
При выборе партнёра для инвестиций на Бали и Ломбоке важно доверять компании, которая сочетает международный опыт, глубокое знание индонезийского законодательства и практическую экспертизу в сфере недвижимости и бизнеса.
VISA PRO INDONESIA — команда профессионалов с многолетним опытом в юридическом и инвестиционном консалтинге. Компания реализовала сотни успешных проектов и сопровождает клиентов на всех этапах.
Услуги VISA PRO INDONESIA
- Налоговый номер NPWP — оформление персонального или корпоративного номера налогоплательщика (от 500 000 IDR).
- Регистрация в EFIN — подключение к электронной системе налоговой отчётности (750 000 IDR).
- Годовой налоговый отчёт SPT — подготовка и подача отчёта о доходах (3 000 000 IDR).
- Инвесторский отчёт LKPM — обязательная отчётность для иностранных компаний (1 000 000 IDR).
- Полное сопровождение компании — комплексное ведение юридических и административных вопросов (цена по запросу).
- Открытие компании PT — регистрация местной компании в Индонезии (12 000 000 IDR ).
- Открытие PT PMA — регистрация иностранной компании (25 000 000 IDR ).
- Банковский счёт на компанию — помощь в открытии корпоративного счёта (1 000 000 IDR).
- Регистрация бренда — оформление товарного знака (10 000 000 IDR).
- Консультация со специалистом — индивидуальные рекомендации по юридическим и инвестиционным вопросам (3 000 000 IDR).
Наша компания превращает юридические и инвестиционные задачи в понятные, прозрачные решения, обеспечивая безопасность и стабильность вашего бизнеса в Индонезии.
Инвестируйте в Бали и Ломбок с уверенностью
Аренда недвижимости на Бали и Ломбоке — это уникальная возможность создать прибыльный и безопасный бизнес. Но для успешных инвестиций важно:
- Правильно выбрать объект и проверить документы (PBG, SLF, зонирование).
- Организовать бизнес через PT PMA или доверенную управляющую компанию.
- Соблюдать налоговое законодательство и лицензирование.
- Оптимизировать управление доходами и расходы через прозрачные юридические структуры.
С помощью VISA PRO INDONESIA вы получаете не просто юридическое и инвестиционное сопровождение — вы находите надежного партнёра, который поможет превратить вложения в устойчивый и законный источник дохода.
Свяжитесь с нами уже сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию и начать инвестировать на Бали и Ломбоке с максимальной выгодой и минимальными рисками.
Аренда недвижимости в Индонезии — это не просто способ заработать, а возможность создать долгосрочный актив. При соблюдении всех юридических норм, правильной структуре владения и профессиональной поддержке, команда VISA PRO INDONESIA превращает потенциальные сложности в прозрачный и прибыльный бизнес.
