Индонезия остаётся одной из самых привлекательных стран Юго-Восточной Азии для инвестиций, и особенно интерес вызывает Бали. Туризм, растущая инфраструктура, постоянный спрос на аренду и развитие премиального строительства делают рынок земли чрезвычайно перспективным. Однако иностранцы сталкиваются с жёсткими законодательными ограничениями, и вопрос, можно ли купить участок на Бали, требует детального разъяснения.
Разберём, какие варианты владения существуют, какие документы нужны, какие типы виз позволяют инвестировать, и как безопасно оформлять земельные участки Бали в 2025 году.
Может ли иностранец владеть землёй в Индонезии?
Прямой ответ: иностранец не может владеть землёй на 100% в форме Freehold (Hak Milik) — полного права собственности.
Это принципиальная норма индонезийского земельного законодательства.
Но это не означает, что иностранцу недоступны инвестиции в землю. Закон предоставляет альтернативные формы владения, полностью легальные и широко используемые в 2024–2025 годах.
Доступные формы владения землёй для иностранцев
- Hak Pakai (Right to Use) — право пользования землёй
Позволяет использовать участок и строить на нём. Срок: 30 лет + продление до 80 лет. - Hak Guna Bangunan (HGB, Right to Build) — право строить
Используется для бизнеса и строительства жилых комплексов. Требует создания PT PMA — компании с иностранным капиталом. - Долгосрочная аренда (Leasehold) — 25–30 лет с возможностью продления
Фактически самый популярный вариант для частных лиц. - Через PT PMA (юридическое лицо иностранца)
На компанию оформляется HGB или Hak Pakai.
Иностранец может купить участок в Индонезии, но юридически это будет не Freehold, а одна из перечисленных форм.
Вариант 1 — приобретение земли через право Hak Pakai
Hak Pakai — лучший вариант для личного проживания.
Этот статус может получить иностранный физлицо, имеющее:
- KITAS (рабочую или инвестиционную визу), либо
- KITAP (долгосрочный ВНЖ).
Права Hak Pakai позволяют:
- владеть домом или виллой;
- сдавать жильё в аренду,возможность сдачи зависит от разрешений и формы использования ;
- передавать наследникам;
- продавать право Hak Pakai другому лицу.
Срок владения:
30 лет + продление на 20 + ещё продление на 30 (до 80 лет).
Вариант 2 — покупка земли через PT PMA
Если цель — инвестиции, застройка или операционная деятельность, создают компанию с иностранным капиталом PT PMA.
Именно эта структура позволяет:
- покупать и владеть участками с правом HGB (строительство);
- строить виллы, апартаменты, коммерческие здания;
- официально сдавать объекты в аренду;
- продавать проекты инвесторам.
Поэтому для тех, кто хочет развивать проекты с нуля и не только купить участок на Бали, но и строить — PT PMA является идеальным вариантом.
Создание PT PMA занимает 2–6 недель.
Вариант 3 — долгосрочная аренда (Leasehold)
Это наиболее простой и популярный вариант для частных инвесторов.
Иностранец может законно арендовать землю у владельца Freehold.
Сроки аренды:
- 25 лет
- 30 лет
- 25 + 25 (продление прописывается в договоре)
Плюсы:
- не нужна виза для покупки;
- не требуется компания;
- защита обеспечивается грамотным нотариальным договором (ключевые условия: продление, наследование/переуступка, смерть собственника, запрет продажи без уведомления, санкции и т.д.)
- можно строить виллу, жить или сдавать её.
Leasehold особенно подходит тем, кто рассматривает земельные участки Бали под строительство виллы для себя.
Что иностранцу точно запрещено
- владеть землёй в форме Hak Milik (полный фрихолд);
- покупать землю на подставных лиц (номинальное владение — незаконно и опасно);
- оформлять землю без нотариуса (PPAT).
Любые схемы, где предлагают «оформим на индонезийца, но земля будет ваша», — риск потерять всё.
Какие документы нужны, чтобы купить земельный участок
Ниже — обязательный пакет для легальной сделки.
Для иностранного физлица (Hak Pakai или Leasehold):
- Паспорт
- Индонезийский налоговый номер NPWP (если оформляется Hak Pakai)
- Виза:
- Investor KITAS,
- Work KITAS,
- Family KITAS (для Hak Pakai),
- или вообще без визы — если оформляется Leasehold
- Договор аренды или договора передачи прав
- Выписка из земельного кадастра (Sertifikat)
- Данные о границах участка surat ukur / peta bidang (план/измерение), а также сверкой факта на местности.
Для компании PT PMA:
- Уставные документы
- NIB (бизнес-номер)
- Печать и регистрационные данные
- Налоговый номер компании
- Документы на право HGB после оформления
Как проходит сделка: пошагово
- Due Diligence участка. Проверка прав, границ, статусов, обременения и долгов. Обязательно убедиться в отсутствии задолженности по земельному налогу PBB — частая проблема, мешающая сделке.
- Согласование формы владения. Leasehold, Hak Pakai или HGB через PT PMA.
- Подготовка договора. Нотариус (PPAT) составляет официальный документ. PPAT обеспечивает легальность акта и регистрацию в BPN.
- Оплата. Обычно 10–20% — депозит, затем полный расчёт.
- Регистрация прав.Официально в земельном офисе (BPN).
- Получение сертификата. Sertifikat Hak Pakai, Sertifikat HGB или зарегистрированный Lease Agreement (так как этот документ оформляется отдельно нотариальный договор аренды, при необходимости — регистрационные действия или уведомления в установленном порядке).
Визы, которые подходят для инвестиций в землю
Чтобы оформить Hak Pakai или купить землю на компанию, нужна одна из следующих виз:
- Investor KITAS. Лучший вариант для инвесторов. Позволяет получать доход от бизнеса.
- Work KITAS. Подходит тем, кто работает в компании на Бали.
- Second Home Visa (для обеспеченных лиц). Даёт 5–10 лет проживания и может использоваться как основание длительного пребывания, которое обычно требуется для оформления Hak Pakai (при выполнении условий
- Family KITAS (по супругу/супруге — гражданину Индонезии). Даёт право владеть домом через Hak Pakai. Для Leasehold виза не обязательна.
Сколько стоит оформить участок
Стоимость зависит от локации, статуса земли и типа владения.
Чаще всего расходы включают:
- услуги нотариуса (1–2% от сделки);
- регистрационные платежи;
- налоги на передачу прав (для продавца и покупателя — разные);
- комиссию агентству (если оно задействовано).
Leasehold обычно значительно дешевле, чем прямое оформление на PT PMA.
Как выбрать участок безопасно
Как выбрать участок безопасно
- Проверяйте Sertifikat — основной документ о праве собственности.
- Изучайте зонирование: не вся земля пригодна под строительство.
- Не соглашайтесь на «номинальных владельцев».
- Используйте нотариуса PPAT, а не «друга продавца».
- Делайте due diligence через юристов.
Почему это критично:
В Индонезии статус земли напрямую определяет, что на ней можно делать. Например, покупка участка в Green Zone (Jalur Hijau) делает любое капитальное строительство незаконным — даже при наличии Sertifikat. В результате объект нельзя легализовать, подключить к коммуникациям или перепродать без серьёзных рисков и потерь.
Пример цен на участки в разных районах (2025)
- Чангу / Берава — самые дорогие, дефицит земли.
- Улувату и Букит — резкий рост стоимости.
- Сесех — идеален для инвестиционных проектов.
- Убуд — доступнее, много больших участков.
Эти данные ориентировочные — рынок быстро меняется.
FAQ
- Можно ли иностранцу владеть землёй на Бали?
Напрямую — нет. Но можно владеть через Hak Pakai, HGB (через PT PMA) или аренду Leasehold.
- Можно ли купить участок в Индонезии без визы?
Да, если оформлять в формате Leasehold — виза не обязательна.
- Какой вариант самый безопасный?
Leasehold и Hak Pakai — два наиболее прозрачных и контролируемых государством варианта.
- Может ли иностранец владеть землёй через PT PMA?
PT PMA может владеть землёй в форме HGB. Это полностью легально.
- Что выбрать для дома: Hak Pakai или Leasehold?
Для долгосрочного проживания — Hak Pakai.
Для инвестиций и гибкости — Leasehold.
- Какие районы лучше выбирать для земли?
Улувату, Сесех, Переренан, Убуд, некоторые районы Чангу — зависят от цели покупки.
- Земля на Бали дорожает?
Да, особенно в районах южного побережья и возле новых дорог.
Итоги
Иностранец действительно может инвестировать в земельные участки Бали, но форма владения будет не классическим Freehold, а одной из доступных и легальных моделей. Вариантов несколько: от простой аренды до покупки через собственную компанию. При правильной юридической проверке и корректном оформлении все схемы абсолютно законны и безопасны.
