Содержание:
Покупка недвижимости на Бали — мечта многих: это не только второй дом под пальмами, но и возможность инвестиций. Однако для иностранцев процесс имеет множество нюансов из-за ограничений владения землёй. В этой статье рассматриваются легальные пути приобретения недвижимости на Бали, особенности сделок, юридические риски и тренды 2025 года.
Общий правовой контекст
Почему иностранцы не могут просто купить участок земли на Бали: Индонезийское законодательство (Agrarian Law № 5/1960) запрещает иностранцам владеть землёй в форме Hak Milik — полное право собственности, зарезервирован для граждан Индонезии или индонезийских юридических лиц.
Тем не менее, существуют законные механизмы, которые позволяют иностранцам владеть недвижимостью или право пользования землёй.
Согласно недавним изменениям, иностранцы могут приобретать недвижимость через долгосрочные права аренды или компании, при этом минимальная цена объекта в Бали должна соответствовать порогам.
Основные формы прав на недвижимость
При покупке недвижимости на Бали иностранцы не могут владеть землёй напрямую, однако законодательство Индонезии предусматривает несколько легальных форм пользования и владения правами на объекты недвижимости.
- Hak Sewa (право аренды). Это классический договор аренды между владельцем земли и иностранцем. Такой формат фактически не даёт прав собственности и чаще используется через компанию — PT PMA. Условия, сроки и возможность продления полностью зависят от договора с собственником.
- Hak Pakai (право пользования). Hak Pakai считается наиболее близкой к собственности формой для иностранцев и иностранных инвесторов с компанией PT PMA. Это право позволяет использовать недвижимость в право пользования и получения дохода с земли сроком до 30 лет с возможностью продления ещё на 20 лет и затем дополнительно до 30 лет. Именно этот механизм чаще всего применяется при покупке домов и вилл, когда фактически приобретается объект, а не земля под ним.
- Hak Guna Bangunan (HGB, право на застройку). Для компаний (PT или PT PMA) оптимальным вариантом является HGB. Этот титул даёт право строить и владеть зданиями на участке земли в течение 30 лет с возможностью продления. HGB широко используется в инвестиционных проектах, при строительстве вилл, апартаментов и коммерческой недвижимости, оформляемых на компанию.
Минимальные требования и ограничения
- Согласно новым правилам от 2023–2024 гг., у иностранцев появилась возможность покупать недвижимость, имея лишь паспорт, без необходимости в KITAS / KITAP — при условии, что объект стоит минимум 5 млрд IDR на Бали.
- Это правило касается именно домов с участком; для квартир (апартаментов) минимальный порог может быть ниже.
- Такие изменения делают рынок недвижимости на Бали более доступным для зарубежных инвесторов.
4. Процесс покупки недвижимости на Бали
Вот пошаговый алгоритм, как можно купить недвижимость на Бали (или в Индонезии более широко):
- Определитесь с целями
- Хотите ли вы виллу для проживания, инвестиционно-доходный объект, или апартаменты?
- Нужен ли вам долгосрочный контроль над землёй или вы готовы работать через аренду земли (Hak Pakai) или компанию (PT PMA).
- Исследование рынка и местоположения
- Изучайте популярные районы: Чангу, Улувату, Семиньяк, Убуд и др. (тренды 2025 года показывают рост спроса в определённых зонах).
- Сравнивайте цены, юридическую чистоту земли, разрешения на строительство.
- Проверка юридической документации
- Нанимайте опытного нотариуса (PPAT) и юриста, знающего индонезийское земельное право.
- Убедитесь, что земельный титул корректен (Hak Pakai или HGB), и проверьте наличие ограничений, долгов, арестов и т.п.
- Проверьте зонирование земли: жилое использование, туристическое назначение, ограничения по зонированию.
- Формирование юридической структуры (если необходимо)
- Если вы инвестируете крупно, может иметь смысл создать PT PMA (иностранная компания), чтобы владеть HGB.
- Убедитесь, что компания соответствует требованиям законодательства (капитал, регистрация и т.п.).
- Переговоры и подписание договора купли-продажи
- Соглашение (Akta Jual Beli) подписывается у нотариуса.
- У дольщиков должны быть чётко прописаны права: продление аренды, условия продления, ответственность сторон.
- Регистрация собственности / права
- После сделки титул (Hak Pakai или HGB) регистрируется в Национальном земельном агентстве (Badan Pertanahan Nasional, BPN).
- Платятся соответствующие налоги и сборы, нотариальные услуги и пошлины регистрации.
- Управление и продление прав
- Срок Hak Pakai или HGB истекает — нужно заранее планировать продление и включить это в договор.
- При структуре через PT PMA следите за корпоративными требованиями (отчёты, налоги) и сроками продления прав.
Стоимость недвижимости на Бали
- Сколько стоит недвижимость на Бали: цены сильно варьируются в зависимости от района, типа объекта и правового статуса.
- По оценке в 2025 году, вилла в популярных районах может стоить сотни тысяч долларов.
- Согласно гиду по инвестициям, роскошная недвижимость (элитная недвижимость Бали) и перспективные виллы в «горячих» районах (например, Улувату, Чангу) — особенно востребованы.
- Стоимость земли или аренды (Hak Pakai) также зависит от местоположения и срока аренды.
Инвестиции и доход от недвижимости
- Инвестиции в недвижимость Бали остаются привлекательными: рынок краткосрочной аренды (Airbnb и др.) стабильно растёт, особенно в туристических районах.
- Многие инвесторы выбирают HGB через PT PMA, чтобы иметь контроль над объектом, сдавать виллы и развивать бизнес.
- Но важно учитывать риски: срок арендных прав, продление, условия договоров, а также надёжность контрагентов.
Риски и юридические подводные камни
- Ограничения права собственности
Поскольку иностранцы не могут владеть землёй в форме Hak Milik, недопонимание правовых механизмов (Hak Pakai, HGB) может привести к проблемам. - Сложности продления
Если договор аренды (Hak Pakai) или право на застройку (HGB) истекает, вы должны быть уверены, что есть чёткие условия продления. Их игнорирование может обернуться потерей прав. - Ненадёжные контрагенты
Нужно работать с проверенными агентствами и юристами: есть случаи, когда «номинальные» соглашения или неофициальные схемы приводили к конфликтам. - Финансовые риски
Инвестиции часто требуют значительных средств, особенно при создании PT PMA. Также могут быть юридические и налоговые расходы. - Регуляторные и зонирование
Земля может быть ограничена по зонированию (туристическая, жилая, храмовая зона и др.), и не все участки подходят для строительства или сдачи в аренду.
Практические советы для покупателей
- Обязательно сотрудничайте с лицензированным нотариусом (PPAT) и местными юристами, хорошо разбирающимися в праве собственности.
- Делайте полную проверку земельных титулов и истории собственности — запросите копии сертификатов, узнайте об ограничениях.
- Подумайте о юридической структуре: если вы планируете сдавать виллу или вести бизнес, PT PMA + HGB может быть оптимальным вариантом.
- Учитывайте срок и условия продления прав (аренда Hak Pakai, HGB) уже на этапе сделки.
- Рассчитайте все расходы — не только покупку, но и нотариусы, регистрацию, налоги, продление.
- Подумайте о доходности: сдача в аренду, инвестиции, возможность перепродажи — всё это имеет значение.
Тренды недвижимости на Бали в 2025 году
- Растущий спрос на виллы в районах, которые ещё не полностью насыщены: западные части Бали, южные утёсы и пригородные зоны.
- Увеличение интереса к элитной недвижимости Бали — премиальные виллы, бутик-отели и виллы с архитектурным дизайном.
- Рост числа инвесторов, желающих инвестировать через PT PMA, особенно для доходных проектов (аренда, краткосрочный бизнес).
- Ужесточение регулирования зонирования и условий владения недвижимостью, особенно в туристических зонах.
FAQ
- Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали напрямую?
Нет, иностранцы не могут владеть землёй в форме Hak Milik (свободное право собственности). Однако они могут использовать другие правовые механизмы, такие как Hak Pakai (право пользования) или HGB через компанию (PT PMA). - Сколько стоит недвижимость на Бали?
Стоимость зависит от района, типа недвижимости и правового статуса. В 2025 году виллы в популярных районах могут достигать сотен тысяч долларов. - Как долго действует Hak Pakai или HGB?
Hak Pakai может быть выдан на срок до ~80 лет при продлениях.
HGB (через PT PMA) часто даётся на 30 лет с возможностью продления (до 80 при продлениях).
- Насколько безопасно инвестировать в недвижимость на Бали?
Если работать с проверенными юристами, нотариусами и агентствами, риски можно значительно снизить. Однако важно тщательно проверять документы, титулы, условия продления прав и структуру сделки. - Я россиянин, могу ли я купить недвижимость на Бали?
Да, россияне могут инвестировать в недвижимость на Бали с использованием тех же юридических механизмов, что и другие иностранцы (Hak Pakai / PT PMA). Нужно учитывать минимальные пороги стоимости для сделок и работать с надёжными специалистами.
Заключение
Покупка недвижимости на Бали — увлекательная, но юридически сложная задача. Несмотря на ограничения на владение землёй, иностранцы имеют легальные инструменты для инвестиций: долгосрочные права (Hak Pakai), структуры через компании (HGB) и доли в апартаментах. При правильной стратегии, работе с профессионалами и тщательной проверке документов можно безопасно вступить на рынок недвижимости острова.
