Если вы планируете купить виллу, арендовать землю на длительный срок, открыть бизнес, вступить в брак с гражданином Индонезии или уладить спор — без местного юриста не обойтись. В Индонезии нотариус (Notaris/PPAT) — это должностное лицо, уполномоченное оформлять и удостоверять юридически значимые документы (сделки с недвижимостью, корпоративные бумаги, брачные договоры и т. п.). Адвокат (Lawyer/Advokat) — ваш представитель и защитник в переговорах, досудебных и судебных процедурах. Ниже — пошаговая схема поиска и проверки специалистов, типичные услуги и тарифы, частые риски и способы их минимизировать.
Роли и полномочия: кто за что отвечает
Нотариус (Notaris) и PPAT. В Индонезии функции земельного регистратора (PPAT) часто совмещаются с ролью нотариуса. Нотариус подготавливает и удостоверяет акты, проверяет правоспособность сторон, следит за уплатой налогов по сделке, подаёт документы в земельные реестры и иные госорганы. Без нотариуса невозможно оформить переход прав на землю/объект недвижимости, корпоративные изменения (учредительные документы), брачные соглашения и т. д.
Адвокат (Advokat). Представляет ваши интересы: проводит правовой аудит (due diligence), составляет и правит контракты, участвует в переговорах, готовит претензии и мировые соглашения, сопровождает в суде, оспаривает решения госорганов, защищает при спорах с контрагентами/арендодателями/подрядчиками.
Почему нужны оба. При покупке недвижимости на Бали безопаснее работать в связке «адвокат + нотариус»: адвокат проверяет чистоту объекта и условия договора, нотариус оформляет и регистрирует сделку. В простых кейсах (удостоверение доверенности, заверение договора аренды) достаточно нотариуса, но при малейших сомнениях подключайте адвоката.
Где и как искать специалиста
1) Личные рекомендации и комьюнити
Спросите контакты у экспатов, агентов по недвижимости, визовых консультантов. В тематических сообществах (Facebook/Telegram: Bali Expats, Canggu Community, Bali Long Term Rental) часто делятся отзывами и кейсами. Просите не только «имя и телефон», но и конкретику: какие задачи решали, сроки, стоимость, что пошло хорошо/плохо.
2) Онлайн-каталоги и сайты
Ищите по запросам «English-speaking lawyer Bali», «Notaris & PPAT Bali». Смотрите корпоративные сайты юрфирм, каталоги для экспатов. Проверьте специализацию (недвижимость, корпоративное право, семейное право, миграция), стаж, команду, реальные кейсы и публикации.
3) Посольские списки
Сайты посольств США/Великобритании/Австралии в Индонезии публикуют списки англоязычных юристов, привыкших работать с иностранцами. Это не «гарантия качества», но хороший стартовый фильтр. Российское посольство нередко подсказывает русскоговорящих специалистов.
4) Агентства «под ключ»
Крупные правовые/консалтинговые фирмы совмещают юридический департамент и нотариат (или плотно сотрудничают с ним). Удобно в комплексных проектах: открытие бизнеса + оформление офисной аренды + рабочие контракты + иммиграционные вопросы.
Как проверять: лицензии, статус, репутация
- Лицензия нотариуса: спросите «SK Pengangkatan Notaris» и статус PPAT (для земельных сделок). Уточните территориальную юрисдикцию.
- Лицензия адвоката: членство в PERADI (ассоциация адвокатов), номер и дата допуска к практике.
- Договор и счёт: просите официальный Engagement Letter (условия, объём услуг, ставки, сроки), выставление счетов с налоговыми реквизитами.
- Коммуникация: договоритесь о каналах связи (email/мессенджер), сроках ответов, формате отчётности.
- Конфликт интересов: если «рекомендует продавец», наймите независимого counsel для проверки.
Типовые услуги и ориентиры по стоимости
Важно: тарифы на Бали варьируются в широких пределах в зависимости от сложности, срочности и чек-листа документов. Ниже — ориентиры для планирования бюджета.
- Первичная консультация адвоката (30–60 мин): $50–150. Часто засчитывается в дальнейшую работу.
- Due Diligence недвижимости (проверка прав, обременений, категории земли, зонирования, соответствия назначения, налоговых аспектов): $300–1200 для типовой виллы/земельного участка.
- Подготовка/ревью договора (SPA/lease/аренда земли Hak Sewa, строительный контракт): $200–800 в зависимости от объёма и языков (индонезийский/английский).
- Сопровождение сделки у нотариуса: гонорар может быть фиксированным или как процент от стоимости (часто 0.5–1.5%, но при небольших сделках — фикс $300–1000). Иногда в тариф нотариуса включены: подготовка актов, подача в реестр, расчёт налогов, выпуск сертификата права.
- Корпоративные услуги (регистрация PT PMA, изменения учредительных документов): от $800–2500+ в зависимости от структуры и лицензий.
- Семейное право/наследство: подготовка брачного договора, легализация документов, наследственные акты — обычно $300–1500+.
- Судебное представительство: рассчитывается по этапам/сложности. На старте заложите $1500–5000+ на подготовку и первые слушания.
Всегда уточняйте, что включено: переводы, нотариальные копии, госпошлины, налоги (BPHTB, PPh), курьерские услуги, официальные выписки из реестров.
Пошагово: покупка/долгосрочная аренда виллы с юристом и нотариусом
- Предварительная проверка объекта (адвокат): права собственности (Sertifikat), категория земли (HGB/Hak Milik/Hak Pakai), зонирование, соответствие назначению, наличие обременений, доступ к дороге, разрешение на постройку (IMB/PBG), налоговая история.
- LOI и депозит: подписание Letter of Intent, внесение депозита на условный счёт (escrow) — лучше у независимого нотариуса или в фирме с escrow-сервисом.
- Договор (SPA/lease/Hak Sewa): адвокат подготавливает двуязычную версию, согласует условия оплаты, график передачи, ответственность сторон, условия выхода.
- Налоговый расчёт: стороны понимают, кто и какие налоги платит (например, BPHTB со стороны покупателя, PPh — со стороны продавца; ставки зависят от типа права и статуса).
- Подписание у нотариуса/PPAT: финальная проверка паспортов/KTP, полномочий, оплат, статуса объекта; нотариус оформляет и регистрирует акт, подаёт в реестры.
- Выдача сертификатов/выписок: получение зарегистрированного документа и подтверждений оплаты налогов/пошлин.
- После сделки: оформление коммунальных договоров, страхование, управляющая компания, если предусмотрено.
Срок комплексной процедуры — от 1 до 6 недель, в зависимости от «чистоты» объекта и скорости госрегистрации.
Красные флаги и как их обходить
- Навязывание «домашнего» нотариуса другой стороны — риск конфликта интересов. Берите независимого.
- Отказ показывать лицензии/сертификаты/оригиналы — стоп-сигнал.
- «Сделаем быстрее, но без квитанций» — нет прозрачности по налогам и пошлинам.
- Неадекватно низкая цена — часто означает «урезанный» due diligence.
- Оплата наличными «в руки» без договора и счёта — высокий риск.
Сравнительная таблица: нотариус vs адвокат
| Критерий | Нотариус (Notaris/PPAT) | Адвокат (Advokat/Lawyer) |
| Основная роль | Удостоверение и регистрация актов, подача в реестры | Представительство, защита, переговоры, аудит |
| Ключевые кейсы | Недвижимость, акты, корпоративные изменения | Due diligence, споры, контракты, суд |
| Источник полномочий | Назначение Минюстом, статус PPAT | Членство в PERADI, ордер на ведение дела |
| Формат тарифа | Фикс/процент от сделки, включение госпошлин | Почасовая ставка/фикс за этап |
| Когда нужен | Для любой сделки, подлежащей регистрации | При рисках/спорах/переговорах и проверках |
Как мы помогаем в VisaPro Indonesia
Мы работаем на стыке визового сопровождения и юридического консалтинга:
- Подбираем независимых, проверенных нотариусов/PPAT и адвокатов под ваш кейс (недвижимость, корпоративное, семейное, споры).
- Организуем due diligence объекта и двуязычные проекты договоров.
- Настраиваем безопасные расчёты (escrow, графики платежей, налоговый комплаенс).
- Сопровождаем в госорганах, координируем переводы и легализацию документов.
- Закрываем иммиграционный контур (ОДНОКРАТНЫЕ ВИЗЫ С, KITAS/KITAP, мультивизы D), чтобы юридические действия не конфликтовали с визовым статусом.
Контакт: visapro-indonesia.com — напишите нам задачу, и мы предложим прозрачный план действий с оценкой сроков и бюджета.
Чек-лист клиента (1 список)
- Проверить лицензии (Notaris/PPAT, PERADI), запросить номера и копии.
- Подписать Engagement Letter: объём, сроки, ставка, отчётность.
- Согласовать язык договоров (ID/EN) и заверенные переводы.
- Использовать escrow/банк для депозита; избегать наличных без квитанций.
- Назначить независимого адвоката при сделке «по рекомендации продавца».
- Требовать письменный due diligence и список рисков.
- Фиксировать коммуникацию по email, хранить счета и квитанции.
FAQ
- Нужен ли нотариус для аренды на год?
Для обычной аренды жилья — достаточно письменного договора. Если речь о долгосрочной аренде земли/объекта с регистрацией прав (например, Hak Sewa на годы), как правило, подключают нотариуса/PPAT. - Могу ли я сам выбрать нотариуса, если продавец навязывает «своего»?
Да. Рекомендуется выбрать независимого специалиста. Адвокат поможет организовать escrow и распределение ролей. - Сколько длится проверка объекта?
Типовой due diligence занимает 3–10 рабочих дней — зависит от доступности реестров и сложности истории. - Зачем адвокат, если всё «и так оформит нотариус»?
Нотариус оформляет и регистрирует. Адвокат ищет риски, торгуется об условиях, защищает в споре. Это разные задачи. - Можно ли вести дело на английском?
Да, но окончательные акты и подача в госорганы чаще требуют индонезийский. Делайте двуязычные версии. - Реально ли работать удалённо (по доверенности)?
Часто да: нотариус оформит заверенные доверенности, но на ключевых этапах лучше личное присутствие. Проверьте требования к легализации/апостилю ваших документов.
