Если вы владеете недвижимостью в Индонезии или рассматриваете покупку — важно понимать, какие налоги в Индонезии связаны с недвижимостью, особенно на Бали. В этой статье разберём основные виды налогов (ежегодные, при покупке, доходные), ставки и механизмы, а также возможные льготы.
Основные налоги на недвижимость в Индонезии
- Ежегодный налог на землю и здания (Pajak Bumi dan Bangunan, PBB / PBB-P2)
- Налог на приобретение недвижимости (BPHTB — Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
- Налог на добавленную стоимость (VAT / PPN) при покупке недвижимости
- Налог на предметы роскоши (PPnBM) для элитной недвижимости
- Налог с дохода от аренды недвижимости
Ежегодный налог: PBB (PBB-P2)
- Что такое PBB: это ежегодный региональный налог на землю и здания (Land and Building Tax). В Индонезии под него подпадают как земля, так и конструкции (здания).
- Разные регионы издают собственные регламенты (Peraturan Daerah — PERDA), поэтому ставка может варьироваться.
- Максимальная ставка — до 0,5% от налогооблагаемой стоимости, согласно общему законодательству HKPD (Law on Financial Relations between Central and Regional Governments).
- Конкретно на Бали: некоторые источники указывают ставку около 0,3–0,5% от оценочной стоимости (NJOP).
- Административно налог начисляется по уведомлению-счёту (SPPT – Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang), который выдаёт местное правительство.
- Есть исключения: определённые земельные участки и здания (например, социальные, религиозные учреждения) могут быть освобождены или иметь льготы.
Пример: На практике на Бали эффективная ставка PBB для большинства объектов составляет доли процента от NJOP.
Налог при приобретении недвижимости: BPHTB
- BPHTB — налог, который оплачивает покупатель недвижимости.
- При покупке недвижимости взимается BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — аналог “налога на переход права” недвижимости.
- Ставка BPHTB традиционно составляет 5% от налогооблагаемой стоимости объекта (“NPOPKP” — налоговая база, зависящая от оценки или цены сделки).
- При расчёте BPHTB берётся либо официальная оценка (NJOP), либо фактическая цена сделки (в зависимости, что выше).
- Это единоразовый налог: платится один раз при оформлении сделки через нотариуса.
НДС (VAT, PPN) при покупке недвижимости
- Если объект недвижимости покупается у застройщика (коммерческий застройщик), может применяться PPN (VAT) — налог на добавленную стоимость.
- Процент PPN: по данным Tipi Estate, ставка PPN составляет 11%, и с 2025 года, вероятно, вырастет до 12%.
- Этот налог платит покупатель, если недвижимость новая и продаётся застройщиком (коммерческим юридическим лицом).
- При покупке после вторичного рынка (между частными лицами), НДС может не применяться. Также есть новость: правительство Индонезии продлило льготу по НДС для некоторых покупателей недвижимости до конца 2027 года (для объектов стоимостью до 5 млрд рупий).
Налог на “роскошь”: PPnBM (Luxury Goods Sales Tax)
PPnBM редко применяется к недвижимости напрямую, чаще — к:
- автомобилям
- яхтам,
- определённым luxury assets
PPnBM (Luxury Goods Sales Tax) применяется ограниченно и, как правило, не является стандартным налогом для большинства сделок с недвижимостью. В отдельных случаях он может затрагивать объекты, классифицированные как предметы роскоши в рамках специальных правил для застройщиков.
Однако порог для применения этого налога может быть довольно высоким: не все объекты недвижимости подпадают под “люкс” налог.
Налог с дохода от аренды недвижимости (PPh)
- Если вы сдаёте недвижимость (например, виллу на Бали), доход от аренды облагается подоходным налогом.
- Для нерезидентов ставка налога на валовый доход от аренды примерно 20%.
- Для резидентов (индонезийских) ставка может быть ниже или зависеть от “чистого” дохода (после расходов). По данным Bamboo Routes, для резидентов доход облагается примерно 10%.
Для резидентов налоговый режим зависит от структуры владения (физлицо или компания) и выбранного режима налогообложения (final tax или корпоративный налог). - Также при продаже недвижимости есть “подоходный” налог при передаче прав (PPh final):
- Продавец уплачивает фиксированный налог в размере 2,5% от валовой стоимости сделки при продаже объекта в форме freehold (Hak Milik) согласно правилам PPBali.
- При лизинговых (“leasehold”) сделках ставка может быть выше для нерезидентов.
Особенности и нюансы
- Региональные различия
- Оценочная стоимость (NJOP / NJKP)
- Льготы
- Риски для владельцев
- Если не платить PBB вовремя — могут быть начислены штрафы.
- При сдаче недвижимости нерезидентом, налоговая нагрузка может быть достаточно высокой, особенно если не оптимизирована структура доходов и расходов.
- При сделках купли-продажи важно точно оценить объект (NJOP) и правильно рассчитать BPHTB, иначе можно переплатить или столкнуться с неожиданными налоговыми обязательствами.
Заключение
- Налоги в Индонезии на недвижимость включают ежегодный PBB, налог на приобретение (BPHTB), НДС при покупке, налог на “роскошь” (PPnBM) и налог с дохода от аренды.
- PBB — это ежегодный налог, и на Бали его ставка для большинства объектов находится в диапазоне 0,3–0,5% от оценочной стоимости.
- BPHTB — платится один раз при покупке и составляет примерно 5% от налогооблагаемой стоимости.
- VAT / PPN может быть применён при покупке новой недвижимости у застройщика, ставка — 11%, с перспективой увеличения до 12%.
- PPnBM взимается с очень дорогой “роскошной” недвижимости, ставка — до ~20%.
- Для нерезидентов — около 20%, как правило, в виде окончательного удерживаемого налога.
- Для резидентов‑физлиц — по прогрессивной шкале или в final‑режиме, в зависимости от выбранной структуры владения и режима налогообложения.
FAQ
1. Какие основные налоги в Индонезии платят владельцы недвижимости?
Существует два ключевых налога: ежегодный земельно-имущественный налог PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) и налог на доход от продажи или аренды недвижимости. PBB платят все владельцы, включая иностранные компании и держателей прав Hak Pakai/HGB.
2. Обязаны ли иностранцы платить налоги на недвижимость на Бали?
Да. Если иностранец владеет объектом через Hak Pakai, HGB или Leasehold-структуру, налоговые обязанности сохраняются. PBB начисляется ежегодно, а налог на доход — при сдаче в аренду или продаже.
3. Как рассчитывается ежегодный налог PBB?
PBB рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта (NJOP) и средней ставки в размере около 0,3–0,5%. Точная ставка определяется местными властями и может отличаться по регионам.
4. Платится ли налог при сдаче недвижимости в аренду?
Да. Доход от аренды считается налогооблагаемым. Для физических лиц ставка обычно составляет 10% от валового дохода, для компаний налог рассчитывается через корпоративную ставку.
5. Какой налог взимается при продаже недвижимости?
Продавец уплачивает налог на прирост капитала (final tax), который обычно составляет 2,5% от стоимости сделки. Покупатель также оплачивает гербовый сбор BPHTB — 5% на сумму сверх необлагаемого порога.
6. Нужно ли регистрироваться в налоговой, если недвижимость оформлена на Leasehold?
Если вы получаете доход (например, от аренды), вам необходимо иметь налоговый номер NPWP или платить налог через зарегистрированную компанию-оператора.
7. Есть ли льготы для нерезидентов?
Базовые налоговые ставки одинаковы, однако порядок уплаты и применимые режимы зависят от статуса налогоплательщика (физлицо, компания, резидент, нерезидент).
8. Как получить квитанцию на оплату PBB?
Квитанции рассылаются ежегодно по адресу объекта. Информацию можно получить в местном Badan Pendapatan Daerah (Департамент местных доходов) или через онлайн-порталы, если они поддерживаются в регионе.
9. Что будет, если не платить налог?
Начисляются штрафы и пени. В случае длительной неуплаты возможна приостановка регистрационных действий с объектом и ограничения на продажу.
Данная статья носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией. Налоговые обязательства зависят от структуры сделки и статуса владельца.
